Cadrul legal
Prin contractul de locațiune, locatorul se obligă să dea locatarului un bun determinat individual în folosință temporară, iar locatarul se obligă să plătească chirie (art. 1251 Cod Civil). Pentru locuințe se aplică suplimentar Legea nr. 75/2015 cu privire la locuințe.
Încetarea contractului și termenele de preaviz
Locațiunea încetează la expirarea termenului, în cazul pieirii bunului închiriat și în alte cazuri prevăzute de lege sau de contract (art. 1279 CC). Dacă raporturile contractuale continuă în mod tacit după expirarea termenului, contractul se consideră prelungit pe un termen nedeterminat (art. 1280 alin. (1)); la expirarea termenului, locatarul are drept prioritar la încheierea unui nou contract dacă și-a onorat obligațiile, bunul se dă din nou în locațiune și el acceptă noile condiții (art. 1280 alin. (2)).
În cazul locațiunii fără termen, oricare dintre părți are dreptul la rezoluțiune cu un preaviz de 3 luni pentru imobile și de o lună pentru bunurile mobile (art. 1281 alin. (1)). Notificarea făcută cu nerespectarea termenului de preaviz stabilit de lege sau de contract nu produce efecte decât de la expirarea acelui termen (art. 1281 alin. (2)).
Dacă locuința se află într-o stare ce creează un pericol real pentru sănătate, locatarul poate rezoluționa locațiunea fără respectarea termenului de preaviz — inclusiv dacă la încheierea contractului știa despre pericol și nu a înaintat pretenții (art. 1281 alin. (3)).
Când poate locatorul să ceară rezoluțiunea (art. 1282 CC)
Locatorul este în drept să ceară rezoluțiunea dacă locatarul: nu folosește bunul la destinație sau contrar contractului; admite intenționat sau din culpă înrăutățirea stării bunului ori creează un pericol real pentru aceasta; nu plătește chiria pe parcursul a 3 luni după expirarea termenului de plată, dacă în contract nu este prevăzut altfel; sau încheie un contract de sublocațiune fără acordul locatorului. Legea sau contractul pot prevedea și alte motive (alin. (2)). La rândul său, locatarul poate cere rezoluțiunea dacă și-a pierdut capacitatea de muncă și nu poate folosi bunul sau dacă este privat de libertate și nu își poate executa obligațiile contractuale; legea sau contractul pot prevedea și alte motive (art. 1283).
Evacuarea trece prin instanță, nu prin forță
Rezoluțiunea nu îi dă proprietarului dreptul de a-l scoate cu forța pe chiriaș. După încetarea raporturilor contractuale locatarul este obligat să restituie bunul în starea în care i-a fost dat sau în starea prevăzută de contract (art. 1284 alin. (1) CC). Dacă locatarul nu pleacă, proprietarul se adresează instanței: domiciliul și reședința sunt inviolabile, iar nimeni nu poate pătrunde sau rămâne în domiciliul unei persoane fără consimțământul acesteia (art. 29 alin. (1) din Constituție). La o locuință socială, dacă instanța rezoluționează contractul pentru acțiuni ilegale sau pentru încălcarea obligațiilor contractuale de către locatar, evacuarea se face fără acordarea altei locuințe (art. 20 din Legea nr. 75/2015), iar la reparația capitală sau reconstrucția unei locuințe din domeniul public care nu poate fi făcută fără evacuare, proprietarul este obligat să acorde locatarului un alt spațiu de locuit pe durata lucrărilor, iar mutarea locatarului care refuză se cere tot pe cale judiciară; pentru o locuință proprietate privată, proprietarul nu este obligat să acorde o altă locuință, dacă în contract nu s-a prevăzut altfel (art. 41 alin. (1) din aceeași lege).
Pătrunderea sau rămânerea ilegală în domiciliul ori reședința unei persoane fără consimțământul acesteia, precum și refuzul de a le părăsi la cererea ei, constituie infracțiunea de violare de domiciliu (art. 179 Cod Penal), pedepsită cu amendă de până la 650 unități convenționale, muncă neremunerată sau închisoare de până la 2 ani, iar cu aplicarea violenței sau cu amenințarea aplicării ei — până la 3 ani.
Reparațiile
Locatorul este obligat să efectueze reparația capitală a bunului închiriat dacă legea sau contractul nu prevede altfel; ea se efectuează în termenul stabilit în contract sau când reiese dintr-o necesitate stringentă (art. 1274 alin. (1) și (2) CC). Dacă locatorul nu își respectă această obligație, locatarul are dreptul să efectueze reparația capitală și să treacă cheltuielile în contul chiriei (art. 1274 alin. (3)). Reparația capitală cuprinde toate intervențiile necesare pentru îndeplinirea obligației locatorului prevăzute la art. 1254 alin. (1), cu excepția reparațiilor curente (art. 1274 alin. (4)). Locatorul poate însă pune pe seama locatarului cheltuielile reparației capitale în măsura în care reparația este necesară pentru prejudiciul de care răspunde locatarul (art. 1274 alin. (7)).
La restituirea bunului, prejudiciul cauzat prin înrăutățirea stării acestuia se repară de locatar dacă nu dovedește lipsa vinovăției sale; el răspunde în aceeași măsură pentru înrăutățirea admisă de membrii familiei sale, de sublocatar sau de terții cărora le-a permis accesul (art. 1284 alin. (2)).
Modificarea chiriei și garanția
Modificarea chiriei este reglementată. Cuantumul chiriei poate fi modificat prin acordul părților; locatorul poate cere instanței de judecată modificarea chiriei numai o dată în an și numai dacă condițiile economice fac ca neajustarea să fie inechitabilă, cu excepția cazului în care și-a asumat riscul schimbării condițiilor economice (art. 1263 alin. (1) CC). Locatarul are dreptul să ceară reducerea chiriei dacă condițiile de folosire a bunului stipulate în contract sau starea lui s-au înrăutățit (art. 1263 alin. (2)). Pentru locuințe, contractul trebuie să cuprindă cuantumul chiriei lunare, regulile de modificare a acestuia și modul de plată (art. 34 alin. (1) lit. e) din Legea nr. 75/2015); cuantumul chiriei poate fi modificat de comun acord sau la cererea uneia dintre părți (art. 37 alin. (5)), iar după încheierea contractului locatorul nu are dreptul să ceară plăți suplimentare neprevăzute la încheierea lui (art. 37 alin. (4)). La locuințele din fondul public, chiria se poate modifica cel mult o dată pe an și doar când se schimbă indicatorii metodologiei de calcul sau venitul lunar al locatarului (art. 37 alin. (6)).
Codul Civil nu stabilește cuantumul garanției (depozitului) și nici termenul de restituire. Prevede doar că, dacă bunul închiriat este înstrăinat, dobânditorul se subrogă în drepturile care izvorăsc din garanțiile date de locatar (art. 1276 alin. (5)) și că garanția constituită de un terț nu se extinde asupra locațiunii reînnoite (art. 1280 alin. (3)). Legea nr. 75/2015 cere ca suma garanției, dacă se prevede, să fie trecută în contract (art. 34 alin. (1) lit. f)). Cuantumul ei, termenul și condițiile de restituire depind de ce ați convenit: cereți să fie scrise explicit înainte de semnare.