Cadrul legal
Prin contractul de locațiune, locatorul se obligă să dea locatarului un bun determinat individual în folosință temporară, iar locatarul se obligă să plătească chirie (art. 1251 Cod Civil). Pentru locuințe se aplică suplimentar Legea nr. 75/2015 cu privire la locuințe.
Încetarea contractului și termenele de preaviz
Locațiunea încetează la expirarea termenului, în cazul pieirii bunului închiriat și în alte cazuri prevăzute de lege sau de contract (art. 1279 CC). Dacă raporturile contractuale continuă în mod tacit după expirarea termenului, contractul se consideră prelungit pe un termen nedeterminat (art. 1280 alin. (1)); la expirarea termenului, locatarul are drept prioritar la încheierea unui nou contract dacă și-a onorat obligațiile, bunul se dă din nou în locațiune și el acceptă noile condiții (art. 1280 alin. (2)).
În cazul locațiunii fără termen, oricare dintre părți are dreptul la rezoluțiune cu un preaviz de 3 luni pentru imobile și de o lună pentru bunurile mobile (art. 1281 alin. (1)). Notificarea făcută cu nerespectarea termenului de preaviz stabilit de lege sau de contract nu produce efecte decât de la expirarea acelui termen (art. 1281 alin. (2)).
Dacă locuința se află într-o stare ce creează un pericol real pentru sănătate, locatarul poate rezoluționa locațiunea fără respectarea termenului de preaviz — inclusiv dacă la încheierea contractului știa despre pericol și nu a înaintat pretenții (art. 1281 alin. (3)).
Când poate locatorul să ceară rezoluțiunea (art. 1282 CC)
Locatorul este în drept să ceară rezoluțiunea dacă locatarul: nu folosește bunul la destinație sau contrar contractului; admite intenționat sau din culpă înrăutățirea stării bunului ori creează un pericol real pentru aceasta; nu plătește chiria pe parcursul a 3 luni după expirarea termenului de plată, dacă în contract nu este prevăzut altfel; sau încheie un contract de sublocațiune fără acordul locatorului. Legea sau contractul pot prevedea și alte motive (alin. (2)). La rândul său, locatarul poate cere rezoluțiunea dacă și-a pierdut capacitatea de muncă și nu poate folosi bunul sau dacă este privat de libertate (art. 1283).
Evacuarea trece prin instanță, nu prin forță
Rezoluțiunea nu îi dă proprietarului dreptul de a-l scoate cu forța pe chiriaș. După încetarea raporturilor contractuale locatarul este obligat să restituie bunul în starea în care i-a fost dat sau în starea prevăzută de contract (art. 1284 alin. (1) CC), iar neînțelegerile se soluționează în instanță. În cazul locuințelor sociale, evacuarea intervine ca urmare a rezoluțiunii contractului pe cale judiciară (art. 20 din Legea nr. 75/2015), iar la reparația capitală sau reconstrucția care nu poate fi făcută fără evacuare, mutarea locatarului care refuză se cere tot pe cale judiciară (art. 41 din aceeași lege).
Pătrunderea sau rămânerea ilegală în domiciliul ori reședința unei persoane fără consimțământul acesteia, precum și refuzul de a le părăsi la cererea ei, constituie infracțiunea de violare de domiciliu (art. 179 Cod Penal), pedepsită cu amendă de până la 650 unități convenționale, muncă neremunerată sau închisoare de până la 2 ani, iar cu aplicarea violenței — până la 3 ani.
Reparațiile
Locatorul este obligat să efectueze reparația capitală a bunului închiriat dacă legea sau contractul nu prevede altfel; ea se efectuează în termenul stabilit în contract sau când reiese dintr-o necesitate stringentă (art. 1274 alin. (1) și (2) CC). Dacă locatorul nu își respectă această obligație, locatarul are dreptul să efectueze reparația capitală și să treacă cheltuielile în contul chiriei (art. 1274 alin. (3)). Reparația capitală cuprinde toate intervențiile necesare pentru îndeplinirea obligației locatorului prevăzute la art. 1254 alin. (1), cu excepția reparațiilor curente (art. 1274 alin. (4)).
La restituirea bunului, prejudiciul cauzat prin înrăutățirea stării acestuia se repară de locatar dacă nu dovedește lipsa vinovăției sale; el răspunde în aceeași măsură pentru înrăutățirea admisă de membrii familiei sale, de sublocatar sau de terții cărora le-a permis accesul (art. 1284 alin. (2)).
Ce nu este reglementat de regulile generale ale locațiunii
Depozitul de garanție și mecanismul de majorare a chiriei nu sunt reglementate de dispozițiile generale privind locațiunea din Codul Civil — ele depind de ceea ce ați convenit în contract. Citiți aceste clauze înainte de semnare și cereți să fie scrise explicit: cuantumul depozitului, termenul și condițiile de restituire, precum și modul și frecvența ajustării chiriei.