Правовая база
По договору найма наймодатель обязуется передать нанимателю индивидуально определённую вещь во временное пользование, а наниматель обязуется вносить плату (ст. 1251 Гражданского кодекса). Для жилья дополнительно применяется Закон № 75/2015 о жилье.
Прекращение договора и сроки предупреждения
Наём прекращается по истечении срока, в случае гибели нанятой вещи и в иных случаях, предусмотренных законом или договором (ст. 1279 ГК). Если договорные отношения молчаливо продолжаются после истечения срока, договор считается продлённым на неопределённый срок (ст. 1280 ч. (1)); по истечении срока наниматель имеет преимущественное право на заключение нового договора, если он исполнял свои обязательства, вещь вновь сдаётся внаём и он согласен с новыми условиями (ст. 1280 ч. (2)).
При бессрочном найме любая из сторон вправе расторгнуть договор с предупреждением за 3 месяца для недвижимости и за один месяц для движимых вещей (ст. 1281 ч. (1)). Уведомление, сделанное без соблюдения установленного законом или договором срока предупреждения, порождает последствия только с момента истечения этого срока (ст. 1281 ч. (2)).
Если жилое помещение находится в состоянии, создающем реальную опасность для здоровья, наниматель может расторгнуть наём без соблюдения срока предупреждения — в том числе если при заключении договора он знал об опасности и не заявлял претензий (ст. 1281 ч. (3)).
Когда наймодатель может требовать расторжения (ст. 1282 ГК)
Наймодатель вправе требовать расторжения, если наниматель: не использует вещь по назначению или вопреки договору; умышленно или по неосторожности допускает ухудшение состояния вещи либо создаёт реальную опасность такого ухудшения; не вносит плату в течение 3 месяцев после истечения срока платежа, если договором не предусмотрено иное; либо заключает договор поднайма без согласия наймодателя. Закон или договор могут предусматривать и иные основания (ч. (2)). В свою очередь наниматель может требовать расторжения, если утратил трудоспособность и не может пользоваться вещью либо лишён свободы и не может исполнять договорные обязательства; закон или договор могут предусматривать и иные основания (ст. 1283).
Выселение — через суд, а не силой
Расторжение не даёт собственнику права выдворить нанимателя силой. После прекращения договорных отношений наниматель обязан вернуть вещь в том состоянии, в котором она была ему передана, или в состоянии, предусмотренном договором (ст. 1284 ч. (1) ГК). Если наниматель не съезжает, собственник обращается в суд: жилище и место пребывания неприкосновенны, и никто не может проникнуть или находиться в жилище лица без его согласия (ст. 29 ч. (1) Конституции). Если договор найма социального жилья расторгнут в судебном порядке из-за противоправных действий или нарушения нанимателем договорных обязательств, выселение производится без предоставления другого жилья (ст. 20 Закона № 75/2015), а при капитальном ремонте или реконструкции жилья из публичной собственности, которые невозможны без выселения, собственник обязан предоставить нанимателю другое жилое помещение на время работ, и переселения отказывающегося нанимателя также добиваются в судебном порядке; собственник частного жилья не обязан предоставлять другое жильё, если договором не предусмотрено иное (ст. 41 ч. (1) того же закона).
Незаконное проникновение или пребывание в жилище либо месте пребывания лица без его согласия, а равно отказ покинуть их по его требованию образуют преступление нарушения неприкосновенности жилища (ст. 179 Уголовного кодекса), наказываемое штрафом до 650 условных единиц, неоплачиваемым трудом в пользу общества или лишением свободы до 2 лет, а с применением насилия или угрозой его применения — до 3 лет.
Ремонт
Наймодатель обязан производить капитальный ремонт нанятой вещи, если закон или договор не предусматривают иное; ремонт выполняется в срок, установленный договором, либо когда он вытекает из настоятельной необходимости (ст. 1274 ч. (1) и (2) ГК). Если наймодатель не исполняет эту обязанность, наниматель вправе произвести капитальный ремонт и отнести расходы в счёт платы за наём (ст. 1274 ч. (3)). Капитальный ремонт охватывает все вмешательства, необходимые для исполнения обязанности наймодателя по ст. 1254 ч. (1), за исключением текущего ремонта (ст. 1274 ч. (4)). Однако наймодатель может возложить на нанимателя расходы на капитальный ремонт в той мере, в какой ремонт необходим для устранения вреда, за который отвечает наниматель (ст. 1274 ч. (7)).
При возврате вещи ущерб от ухудшения её состояния возмещается нанимателем, если он не докажет отсутствие своей вины; он отвечает в той же мере за ухудшение, допущенное членами его семьи, поднанимателем или третьими лицами, которым он разрешил доступ (ст. 1284 ч. (2)).
Изменение платы за наём и гарантия
Изменение платы за наём урегулировано законом. Размер платы может быть изменён по соглашению сторон; наймодатель вправе требовать изменения платы через суд не чаще одного раза в год и только если экономические условия делают сохранение прежнего размера несправедливым, за исключением случая, когда он принял на себя риск изменения экономических условий (ст. 1263 ч. (1) ГК). Наниматель вправе требовать уменьшения платы, если предусмотренные договором условия пользования вещью или её состояние ухудшились (ст. 1263 ч. (2)). Для жилья договор должен содержать размер ежемесячной платы, правила её изменения и порядок оплаты (ст. 34 ч. (1) п. e) Закона № 75/2015); размер платы может быть изменён по взаимному согласию сторон или по требованию одной из сторон (ст. 37 ч. (5)), а после заключения договора наймодатель не вправе требовать дополнительных платежей, не предусмотренных при его заключении (ст. 37 ч. (4)). Для жилья из публичного жилищного фонда плата может меняться не чаще одного раза в год и только при изменении показателей методики расчёта или ежемесячного дохода нанимателя (ст. 37 ч. (6)).
Гражданский кодекс не устанавливает ни размер гарантии (гарантийного депозита), ни срок её возврата. Он лишь предусматривает, что при отчуждении нанятого имущества приобретатель вступает в права, вытекающие из гарантий, предоставленных нанимателем (ст. 1276 ч. (5)), а гарантия, предоставленная третьим лицом, не распространяется на возобновлённый наём (ст. 1280 ч. (3)). Закон № 75/2015 требует, чтобы сумма гарантии, если она предусмотрена, была указана в договоре (ст. 34 ч. (1) п. f)). Её размер, срок и условия возврата зависят от того, о чём вы договорились: требуйте прописать их прямо до подписания.