Правовая база
По договору найма наймодатель обязуется передать нанимателю индивидуально определённую вещь во временное пользование, а наниматель обязуется вносить плату (ст. 1251 Гражданского кодекса). Для жилья дополнительно применяется Закон № 75/2015 о жилье.
Прекращение договора и сроки предупреждения
Наём прекращается по истечении срока, в случае гибели нанятой вещи и в иных случаях, предусмотренных законом или договором (ст. 1279 ГК). Если договорные отношения молчаливо продолжаются после истечения срока, договор считается продлённым на неопределённый срок (ст. 1280 ч. (1)); по истечении срока наниматель имеет преимущественное право на заключение нового договора, если он исполнял свои обязательства, вещь вновь сдаётся внаём и он согласен с новыми условиями (ст. 1280 ч. (2)).
При бессрочном найме любая из сторон вправе расторгнуть договор с предупреждением за 3 месяца для недвижимости и за один месяц для движимых вещей (ст. 1281 ч. (1)). Уведомление, сделанное без соблюдения установленного законом или договором срока предупреждения, порождает последствия только с момента истечения этого срока (ст. 1281 ч. (2)).
Если жилое помещение находится в состоянии, создающем реальную опасность для здоровья, наниматель может расторгнуть наём без соблюдения срока предупреждения — в том числе если при заключении договора он знал об опасности и не заявлял претензий (ст. 1281 ч. (3)).
Когда наймодатель может требовать расторжения (ст. 1282 ГК)
Наймодатель вправе требовать расторжения, если наниматель: не использует вещь по назначению или вопреки договору; умышленно или по неосторожности допускает ухудшение состояния вещи либо создаёт реальную опасность такого ухудшения; не вносит плату в течение 3 месяцев после истечения срока платежа, если договором не предусмотрено иное; либо заключает договор поднайма без согласия наймодателя. Закон или договор могут предусматривать и иные основания (ч. (2)). В свою очередь наниматель может требовать расторжения, если утратил трудоспособность и не может пользоваться вещью либо лишён свободы (ст. 1283).
Выселение — через суд, а не силой
Расторжение не даёт собственнику права выдворить нанимателя силой. После прекращения договорных отношений наниматель обязан вернуть вещь в том состоянии, в котором она была ему передана, или в состоянии, предусмотренном договором (ст. 1284 ч. (1) ГК), а разногласия разрешаются в суде. В случае социального жилья выселение наступает вследствие расторжения договора в судебном порядке (ст. 20 Закона № 75/2015), а при капитальном ремонте или реконструкции, которые невозможны без выселения, переселение отказывающегося нанимателя также требуется в судебном порядке (ст. 41 того же закона).
Незаконное проникновение или пребывание в жилище либо месте пребывания лица без его согласия, а равно отказ покинуть их по его требованию образуют преступление нарушения неприкосновенности жилища (ст. 179 Уголовного кодекса), наказываемое штрафом до 650 условных единиц, неоплачиваемым трудом в пользу общества или лишением свободы до 2 лет, а с применением насилия — до 3 лет.
Ремонт
Наймодатель обязан производить капитальный ремонт нанятой вещи, если закон или договор не предусматривают иное; ремонт выполняется в срок, установленный договором, либо когда он вытекает из настоятельной необходимости (ст. 1274 ч. (1) и (2) ГК). Если наймодатель не исполняет эту обязанность, наниматель вправе произвести капитальный ремонт и отнести расходы в счёт платы за наём (ст. 1274 ч. (3)). Капитальный ремонт охватывает все вмешательства, необходимые для исполнения обязанности наймодателя по ст. 1254 ч. (1), за исключением текущего ремонта (ст. 1274 ч. (4)).
При возврате вещи ущерб от ухудшения её состояния возмещается нанимателем, если он не докажет отсутствие своей вины; он отвечает в той же мере за ухудшение, допущенное членами его семьи, поднанимателем или третьими лицами, которым он разрешил доступ (ст. 1284 ч. (2)).
Что не урегулировано общими правилами о найме
Залог (гарантийный депозит) и механизм повышения платы за наём не урегулированы общими положениями Гражданского кодекса о найме — они зависят от того, о чём вы договорились в договоре. Прочитайте эти условия до подписания и требуйте прописать их прямо: размер залога, срок и условия его возврата, а также порядок и периодичность изменения платы.